Ein Baugrundstück ist in NRW gefragt. Trotzdem liegen zwei Grundstücke derselben Größe oft weit auseinander im Preis. Wer ein Baugrundstück verkaufen möchte, sollte wissen, welche Faktoren den Wert wirklich bestimmen.
Der Bodenrichtwert ist nur der Anfang. Baurecht, Erschließung, Zuschnitt und Baugrund entscheiden, was ein Käufer tatsächlich zahlt. In diesem Beitrag erklären wir die wichtigsten Wertfaktoren – mit Blick auf Köln, Düsseldorf und das Bergische Land.
Baugrundstück verkaufen: Der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt
Baugrundstück – Quelle: Unsplash (Foto: Giorgio Trovato)
Die Gutachterausschüsse in NRW veröffentlichen Bodenrichtwerte kostenlos über BORIS.NRW. Sie zeigen den durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter in einer Zone. Für eine erste Einschätzung ist das hilfreich.
Der Bodenrichtwert beschreibt aber ein typisches Grundstück. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ändert sich der Wert – nach oben oder unten.
Die wichtigsten Wertfaktoren im Überblick
1Baurecht
Gibt es einen Bebauungsplan? Oder richtet sich die Bebauung nach der Umgebung? Entscheidend ist, wie viel Wohnfläche entstehen darf. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Geschosszahl bestimmen das.
2Erschließung
Ein voll erschlossenes Grundstück hat Anschluss an Straße, Kanal, Wasser und Strom. Fehlt etwas, rechnen Käufer die Kosten ab. Auch offene Erschließungsbeiträge sollten Sie vor dem Verkauf klären.
3Größe und Zuschnitt
Ein rechteckiges Grundstück lässt sich gut bebauen. Schmale, verwinkelte oder sehr tiefe Flächen sind schwieriger. Manchmal bietet ein großes Grundstück aber Potenzial für eine Teilung.
Als Bauingenieur weiß Dr. Vossieck: Der Boden entscheidet über die Baukosten. Hanglage, hoher Grundwasserspiegel oder wenig tragfähiger Boden verteuern die Gründung. Ein Baugrundgutachten schafft Klarheit.
5Belastungen
Baulasten, Wegerechte oder ein Altlastenverdacht mindern den Wert. Das Baulastenverzeichnis und das Grundbuch geben Auskunft.
6Lage und Infrastruktur
Schulen, Einkauf, ÖPNV und Autobahnanschluss bleiben wichtige Preistreiber. Im Umland von Köln und Düsseldorf zählt besonders die Pendelzeit.
Praxisbeispiel: Zwei Grundstücke, ein Bodenrichtwert
Praxisbeispiel · typischer Fall, vereinfacht
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: In einem Ortsteil im Rheinisch-Bergischen Kreis liegen zwei Grundstücke mit je 600 m². Der Bodenrichtwert ist identisch.
Grundstück A ist eben, voll erschlossen und rechteckig. Grundstück B liegt am Hang, ist schmal und hat einen Kanalanschluss nur über ein fremdes Grundstück. Käufer rechnen bei B mit deutlich höheren Baukosten. Der erzielbare Preis liegt spürbar unter dem von A.
Wer solche Unterschiede vorab kennt, kann sie offen kommunizieren. Und oft lassen sich Nachteile mit einer guten Planung abmildern.
★ Tipps
Tipps-Box: Vor dem Verkauf prüfen
✓Bodenrichtwert auf BORIS.NRW abrufen.
✓Bebauungsplan oder Bebaubarkeit bei der Stadt erfragen.
✓Erschließungsbeiträge und Anschlüsse klären.
✓Baulastenverzeichnis und Grundbuch einsehen.
✓Bei Zweifeln am Boden ein Baugrundgutachten erwägen.
Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Den Wert Ihres Baugrundstücks richtig einschätzen
Wer ein Baugrundstück in NRW verkaufen will, sollte mehr kennen als den Bodenrichtwert. Wir prüfen Baurecht, Erschließung und Baugrund mit ingenieurtechnischem Blick. So erhalten Sie einen realistischen Preis und eine klare Verkaufsstrategie.
Viele ältere Eigentümer möchten ihr Haus verkaufen, bevor sie in eine kleinere Wohnung ziehen. Gleichzeitig wohnen sie noch darin. Die Frage ist: Wie lässt sich eine bewohnte Immobilie verkaufen, ohne dass der Alltag zur Belastung wird?
Besichtigungen, Aufräumen, Umzugsplanung und die Suche nach der neuen Wohnung kommen zusammen. In diesem Beitrag zeigen wir, wie Sie den Verkauf in Ruhe und mit klarer Reihenfolge organisieren. So behalten Sie die Kontrolle – in Köln, Bergisch Gladbach oder Leverkusen.
Bewohnte Immobilie verkaufen: Erst verkaufen oder erst umziehen?
Umzug im Alter – Quelle: Unsplash (Foto: Vitaly Gariev)
Beide Wege sind möglich. Entscheidend sind Ihre finanzielle Lage und Ihr Wunschtermin für den Umzug.
Erst verkaufen, später ausziehen
Sie kennen den Erlös, bevor Sie sich neu binden. Der Auszugstermin wird im Kaufvertrag festgelegt.
Erst umziehen, dann verkaufen
Besichtigungen sind einfacher. Dafür tragen Sie eine Zeit lang doppelte Kosten.
Für die meisten Eigentümer im Alter ist der erste Weg sicherer. Sie bleiben in Ihrem vertrauten Zuhause, bis die neue Wohnung bezugsfertig ist.
Den Übergabetermin frei vereinbaren
Der Tag der Übergabe muss nicht der Tag der Unterschrift sein. Im notariellen Kaufvertrag lässt sich ein späterer Auszugstermin festhalten. Drei bis sechs Monate sind in der Praxis gut vermittelbar. Viele Käufer brauchen diese Zeit ohnehin für Finanzierung und Planung.
Besichtigungen im bewohnten Haus entspannt gestalten
Fremde Menschen im eigenen Zuhause – das ist für viele ungewohnt. Mit ein paar Regeln bleibt es angenehm:
Wenige, gut ausgewählte Termine
Wir laden nur vorgeprüfte Interessenten mit geklärter Finanzierung ein.
Sammeltermine
Mehrere Besichtigungen an einem Nachmittag sparen Kraft.
Digitale Vorauswahl
Gute Fotos und Grundrisse sortieren unpassende Anfragen früh aus.
Sie müssen nicht dabei sein
Wir führen die Besichtigung, Sie entscheiden, ob Sie anwesend sind.
Wohnen bis zur Übergabe – Quelle: Unsplash (Foto: Vitaly Gariev)
Praxisbeispiel: Einfamilienhaus in Bergisch Gladbach
Praxisbeispiel · typischer Fall, vereinfacht
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Ein Ehepaar Mitte 70 bewohnt seit 40 Jahren ein Einfamilienhaus mit Garten. Die Treppen werden beschwerlich. Eine barrierearme Wohnung in der Nähe ist in Aussicht, aber erst in fünf Monaten fertig.
Das Haus wird an drei Besichtigungsnachmittagen vorgestellt. Nach sechs Wochen ist der Käufer gefunden. Im Kaufvertrag wird die Übergabe auf einen Termin nach Fertigstellung der Wohnung gelegt. Das Paar zieht ohne Zwischenlösung und ohne Zeitdruck um.
Aufräumen und Loslassen: Schritt für Schritt
Ein Haus nach Jahrzehnten zu verlassen, ist auch eine emotionale Aufgabe. Beginnen Sie früh und in kleinen Schritten.
✓Zuerst Keller, Dachboden und Garage sichten.
✓Möbel für die neue Wohnung nach deren Grundriss auswählen.
✓Familie frühzeitig fragen, welche Erinnerungsstücke sie übernehmen möchte.
✓Für den Rest einen seriösen Entrümpelungsdienst beauftragen – gerne mit Übergabe „besenrein“ im Vertrag.
40+
Jahre Erfahrung
Dr. Vossieck begleitet Eigentümer seit über 40 Jahren. Als Bauingenieur beurteilt er auch den Bauzustand realistisch. So wissen Sie vorab, was Käufer fragen werden. Weitere Hinweise zu unseren Leistungen finden Sie auf unserer Startseite.
★ Tipps
Tipps-Box: Ihr Zeitplan in 4 Schritten
✓6 bis 9 Monate vorher: Wert ermitteln lassen und neue Wohnung suchen.
✓4 bis 6 Monate vorher: Unterlagen sammeln und Vermarktung starten.
✓Nach Käuferfund: Übergabetermin passend zum Umzug im Notarvertrag festlegen.
✓Letzte Wochen: Umzug, Entrümpelung und Zählerstände organisieren.
Häufige Fragen zum Verkauf einer bewohnten Immobilie
Verkauft sich ein bewohntes Haus schlechter als ein leeres?
Nicht unbedingt. Ein gepflegtes, möbliertes Haus wirkt oft wohnlicher. Wichtig sind Ordnung, Licht und ein freier Blick auf die Räume.
Kann ich nach dem Verkauf zur Miete im Haus bleiben?
Das ist möglich, wenn Käufer und Verkäufer es vereinbaren. Man spricht dann von einer Rückmiete. Sie passt vor allem zu Kapitalanlegern als Käufer.
Wann bekomme ich den Kaufpreis?
Der Käufer zahlt in der Regel, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Die Übergabe kann danach erfolgen. Die Reihenfolge wird im Kaufvertrag geregelt.
Muss ich das Haus vor dem Verkauf renovieren?
Meist nicht. Kleine Reparaturen und gründliches Aufräumen reichen oft aus. Größere Renovierungen planen viele Käufer ohnehin selbst.
Schlüsselübergabe – Quelle: Unsplash (Foto: Filip Szalbot)
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Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Mit Plan verkaufen, in Ruhe umziehen
Eine bewohnte Immobilie zu verkaufen ist gut machbar, wenn Verkauf und Umzug aufeinander abgestimmt sind. Wir übernehmen Besichtigungen, Verhandlungen und die Abstimmung mit dem Notar. Sprechen Sie uns an – wir nehmen uns Zeit für Sie.
Viele Eigentümer wissen nicht genau, was auf ihrem Grundstück gebaut werden darf. Käufer wissen es auch nicht. Diese Unsicherheit drückt den Preis. Eine Bauvoranfrage vor dem Grundstücksverkauf schafft hier Klarheit.
Mit einem positiven Vorbescheid verkaufen Sie nicht mehr nur Fläche. Sie verkaufen ein Grundstück mit geprüftem Baurecht. Wir erklären, wann sich eine Bauvoranfrage lohnt. Und wie Sie in Köln, Düsseldorf und im Bergischen Land vorgehen.
Die Bauvoranfrage ist ein Antrag auf einen Vorbescheid bei der Bauaufsichtsbehörde. In NRW ist er in § 77 der Landesbauordnung geregelt. Die Behörde beantwortet damit einzelne Fragen verbindlich, bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird.
Typische Fragen sind zum Beispiel:
✓Darf auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden?
✓Sind ein Mehrfamilienhaus oder mehrere Einfamilienhäuser zulässig?
✓Wie viele Geschosse und welche Grundfläche sind möglich?
✓Ist eine Bebauung in zweiter Reihe genehmigungsfähig?
Ein Vorbescheid gilt in NRW in der Regel drei Jahre. In dieser Zeit ist die Behörde an ihre Antwort gebunden. Das gibt auch einem Käufer Sicherheit.
Warum die Bauvoranfrage den Grundstückswert steigern kann
Käufer zahlen für Gewissheit. Ohne Vorbescheid kalkulieren Bauträger und private Bauherren mit Risikoabschlägen. Mit Vorbescheid wissen sie, welche Wohnfläche realistisch ist.
Höherer Preis
Geprüftes Baurecht reduziert das Risiko des Käufers.
Größerer Käuferkreis
Auch Käufer ohne eigene Planer trauen sich an das Grundstück.
Schnellere Verhandlung
Es gibt weniger Rückfragen und Vorbehalte im Kaufvertrag.
Bessere Finanzierung
Banken bewerten ein Grundstück mit Vorbescheid oft günstiger.
Bauzeichnung Vorbescheid – Quelle: Unsplash (Foto: Sven Mieke)
Praxisbeispiel: Großes Gartengrundstück in Köln-Rodenkirchen
Praxisbeispiel · typischer Fall, vereinfacht
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Eine Eigentümerin besitzt ein Grundstück mit rund 1.400 m² und einem älteren Einfamilienhaus. Einen Bebauungsplan gibt es nicht. Ob ein zweites Haus im Garten möglich ist, ist unklar.
Ohne Vorbescheid bieten Interessenten nur den Wert für ein Einfamilienhausgrundstück. Nach einer positiven Bauvoranfrage für ein zusätzliches Doppelhaus sieht die Lage anders aus. Das Grundstück spricht nun auch Bauträger an. Der erzielbare Preis steigt deutlich.
Wichtig: Das Ergebnis hängt immer vom Einzelfall ab. Eine Bauvoranfrage kann auch negativ ausfallen. Deshalb lohnt sich eine fachliche Vorprüfung.
So läuft eine Bauvoranfrage in NRW ab
1. Vorprüfung
Baurecht, Umgebungsbebauung, Erschließung und Baulasten prüfen.
2. Konkrete Fragen formulieren
Je präziser die Fragen, desto belastbarer die Antwort.
3. Unterlagen erstellen
Lageplan, Skizzen der geplanten Baukörper und eine Baubeschreibung.
4. Einreichen
Der Antrag geht an die untere Bauaufsicht der Stadt oder des Kreises.
5. Bescheid auswerten
Ergebnis und Auflagen in die Vermarktung einbinden.
40+
Jahre Erfahrung
Dr. Vossieck begleitet solche Verfahren seit über 40 Jahren als Bauingenieur. Wir wissen, welche Fragen die Behörde klar beantworten kann. Und wir wissen, welche Fragen Käufer wirklich interessieren. Ob Verkauf oder eigene Entwicklung besser passt, lesen Sie in unserem Beitrag Grundstück verkaufen oder entwickeln?
★ Tipps
Tipps-Box: Bauvoranfrage richtig nutzen
✓Stellen Sie nur Fragen, deren Antwort den Preis wirklich beeinflusst.
✓Planen Sie für die Bearbeitung mehrere Wochen bis Monate ein.
✓Starten Sie die Vermarktung erst mit dem Bescheid in der Hand.
✓Legen Sie den Vorbescheid dem Exposé und dem Datenraum bei.
Häufige Fragen zur Bauvoranfrage
Was kostet eine Bauvoranfrage?
Die Gebühren richten sich nach Vorhaben und Gemeinde. Hinzu kommen Kosten für Pläne und Fachplanung. Meist liegt der Aufwand deutlich unter dem möglichen Wertzuwachs.
Wie lange dauert die Bearbeitung?
Das hängt von der Behörde und der Komplexität ab. Rechnen Sie mit einigen Wochen bis zu mehreren Monaten.
Geht der Vorbescheid auf den Käufer über?
Ja. Der Vorbescheid bezieht sich auf das Grundstück und das beschriebene Vorhaben. Ein Käufer kann sich innerhalb der Geltungsdauer darauf berufen.
Was passiert bei einem negativen Bescheid?
Dann kennen Sie die Grenzen Ihres Grundstücks. Oft lässt sich die Anfrage mit einem kleineren Vorhaben neu stellen. So entsteht trotzdem mehr Klarheit für den Verkauf.
Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Klarheit über Baurecht zahlt sich aus
Eine Bauvoranfrage vor dem Grundstücksverkauf macht aus Vermutungen belastbare Fakten. Das stärkt Ihre Position gegenüber jedem Käufer. Wir prüfen Ihr Grundstück und sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand lohnt.
Wer eine Gewerbeimmobilie an einen Eigennutzer verkaufen möchte, spricht eine besondere Käufergruppe an. Eigennutzer sind Unternehmen, die das Objekt selbst nutzen wollen. Für sie zählt nicht die Mietrendite, sondern die Frage: Passt die Immobilie zu unserem Betrieb?
Das eröffnet Chancen – gerade bei leerstehenden Hallen, Werkstätten oder Bürogebäuden. Ein Investor bewertet Leerstand oft mit hohen Abschlägen. Ein Eigennutzer sieht darin dagegen sofort verfügbare Fläche. Wir zeigen Eigentümern gewerblicher Objekte, wie der Verkauf an Eigennutzer in Köln, Düsseldorf und Umgebung gelingt.
Typische Eigennutzer sind mittelständische Unternehmen, Handwerksbetriebe, Logistiker und Dienstleister. Viele von ihnen mieten heute noch und wollen unabhängiger werden. Andere wachsen und brauchen mehr Fläche in ihrer Region.
Diese Käufer suchen meist nicht landesweit. Sie wollen in der Nähe ihrer Mitarbeiter und Kunden bleiben. Deshalb ist eine regionale Ansprache oft wirksamer als eine breite Anzeige.
Worauf Eigennutzer beim Kauf eines Gewerbeobjekts achten
40+
Jahre Erfahrung
Eigennutzer prüfen sehr genau, ob ihr Betrieb in der Immobilie funktioniert. Als Bauingenieur mit über 40 Jahren Erfahrung weiß Dr. Vossieck, welche technischen Fragen dabei aufkommen:
Hallenhöhe und Stützenraster
Passen Regale, Maschinen und Stapler in die Halle?
Bodentraglast
Hält der Boden schwere Maschinen oder Hochregale aus?
Tore und Zufahrt
Kommen Lkw problemlos an Rampe oder Sektionaltor?
Stromanschluss und Haustechnik
Reicht die Leistung für Produktion und Ladeinfrastruktur?
Genehmigte Nutzung
Ist die geplante Tätigkeit baurechtlich zulässig?
Erweiterungsflächen
Kann der Betrieb auf dem Grundstück später wachsen?
Je besser Sie diese Punkte vorab dokumentieren, desto schneller trifft ein Unternehmen seine Entscheidung. Fehlende Angaben führen dagegen zu Rückfragen und Unsicherheit.
Die Finanzierung im Blick behalten
Eigennutzer finanzieren den Kauf meist über ihre Hausbank. Teilweise kommen Förderprogramme von NRW.BANK oder KfW hinzu. Banken verlangen dafür vollständige Unterlagen zum Objekt. Eine gut vorbereitete Dokumentation beschleunigt also auch die Finanzierung.
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Ein Eigentümer möchte eine leerstehende Halle mit rund 1.800 m² und Büroanbau verkaufen. Investoren kalkulieren wegen des Leerstands mit hohen Risikoabschlägen. Die Angebote liegen deutlich unter den Erwartungen.
Im zweiten Schritt wird gezielt nach regionalen Unternehmen gesucht. Ein wachsender Handwerksbetrieb aus der Umgebung interessiert sich. Für ihn sind Lage, Hallenhöhe und die sofortige Verfügbarkeit entscheidend.
Weil Grundrisse, Genehmigungen und technische Daten vollständig vorliegen, ist die Bankfinanzierung schnell geklärt. Der erzielte Preis liegt spürbar über den Investorenangeboten.
Gewerbeimmobilie an einen Eigennutzer verkaufen: So bereiten Sie sich vor
Unterlagen bündeln
Grundbuch, Baugenehmigungen, Grundrisse, Energieausweis und Wartungsnachweise.
Technische Daten aufbereiten
Flächen, Höhen, Traglasten, Anschlüsse und Tore in einer Übersicht.
Übergabetermin klären
Eigennutzer planen ihren Umzug oft Monate im Voraus.
Diskret vermarkten
Viele Unternehmen möchten nicht öffentlich bekannt machen, dass sie verkaufen oder kaufen.
Ausführliche Hinweise zu vermieteten Objekten finden Sie in unserem Beitrag zum Verkauf von Gewerbeobjekten mit Mietverträgen. Wenn Sie noch überlegen, ob sich eine Entwicklung lohnt, lesen Sie Grundstück verkaufen oder entwickeln?
★ Tipps
Tipps-Box: Eigennutzer oder Investor?
✓Leerstand: Eigennutzer sind oft die bessere Zielgruppe.
✓Langfristige Mietverträge: Hier sind Investoren meist die passenden Käufer.
✓Spezialobjekte: Eigennutzer aus derselben Branche zahlen häufig mehr.
✓Unsicher? Eine zweigleisige Ansprache zeigt, welche Gruppe mehr bietet.
Häufige Fragen zum Verkauf an Eigennutzer
Zahlen Eigennutzer mehr als Investoren?
Das hängt vom Objekt ab. Bei leerstehenden oder speziell ausgestatteten Immobilien zahlen Eigennutzer oft mehr. Bei gut vermieteten Objekten sind Investoren meist stärker.
Wie finde ich passende Eigennutzer?
Über regionale Netzwerke, Branchenkontakte und gezielte Ansprache von Unternehmen in der Umgebung. Eine öffentliche Anzeige allein erreicht diese Käufer oft nicht.
Kann ich an einen Eigennutzer verkaufen, wenn noch Mieter im Objekt sind?
Ja, aber der Käufer übernimmt bestehende Mietverträge. Ein Eigennutzer braucht deshalb einen klaren Zeitpunkt, ab dem er die Fläche selbst nutzen kann.
Welche Unterlagen verlangt die Bank des Käufers?
Üblich sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen, Grundrisse, Flächenberechnung und Energieausweis. Bei Hallen kommen oft technische Daten und Nachweise zum Brandschutz hinzu.
Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Die richtige Käufergruppe entscheidet über den Preis
Wer seine Gewerbeimmobilie an einen Eigennutzer verkaufen will, braucht gute Unterlagen und eine gezielte Ansprache. Wir prüfen Ihr Objekt technisch und zeigen Ihnen, welche Käufergruppe den besten Preis verspricht. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
Viele Eigentümer starten mit einem zu hohen Angebotspreis in den Verkauf. Der Gedanke ist verständlich: Herunterhandeln kann man ja immer noch. Doch genau diese Strategie kostet in der Praxis oft Zeit, Nerven und am Ende Geld.
Gerade für Eigentümer und Erbengemeinschaften ist der Preis ein heikles Thema. Oft hängen Erinnerungen am Haus, oder mehrere Erben haben unterschiedliche Vorstellungen. In diesem Beitrag zeigen wir, warum ein überhöhter Angebotspreis den Verkauf bremst. Und wir erklären, wie Sie Ihre Immobilie in Köln, Düsseldorf oder im Bergischen Land marktgerecht anbieten.
Kaufinteressenten sind heute sehr gut informiert. Sie vergleichen Angebote auf mehreren Portalen und kennen die Preise in ihrer Wunschlage. Eine Immobilie, die deutlich über dem Markt liegt, fällt sofort aus dem Suchraster.
Die ersten Wochen entscheiden
Die meisten Anfragen kommen in den ersten vier bis sechs Wochen nach dem Verkaufsstart. In dieser Phase ist Ihre Immobilie neu und sichtbar. Passt der Preis nicht, verpufft diese Aufmerksamkeit ungenutzt.
Die Immobilie wird zum „Ladenhüter“
Bleibt ein Angebot monatelang online, fragen sich Käufer: Was stimmt mit dem Objekt nicht? Die lange Standzeit wird zum Makel. Selbst ein später korrigierter Preis wirkt dann wie ein Zeichen von Schwäche.
Folgen eines überhöhten Angebotspreises für Eigentümer
Ein zu hoher Angebotspreis hat nicht nur eine längere Vermarktung zur Folge. Er wirkt sich auf mehrere Ebenen aus:
Weniger Besichtigungen
Passende Käufer sehen Ihr Angebot gar nicht erst, weil es außerhalb ihres Budgets liegt.
Schwache Verhandlungsposition
Nach jeder Preissenkung erwarten Käufer weitere Zugeständnisse.
Finanzierungsprobleme
Banken bewerten die Immobilie selbst. Liegt der Kaufpreis deutlich darüber, fehlt dem Käufer oft Eigenkapital.
Laufende Kosten
Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung fallen weiter an. Bei Erbengemeinschaften wächst zudem der Abstimmungsbedarf.
Verkaufspreis kalkulieren – Quelle: Unsplash (Foto: Jakub Żerdzicki)
Praxisbeispiel: Ein Einfamilienhaus im Bergischen Land
Praxisbeispiel · typischer Fall, vereinfacht
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Eine Erbengemeinschaft bietet ein Einfamilienhaus in Bergisch Gladbach an. Der Marktwert liegt bei etwa 520.000 Euro. Weil ein Miterbe mehr erwartet, startet das Angebot bei 610.000 Euro.
Es folgen wenige Besichtigungen und keine ernsthaften Angebote. Nach neun Monaten wird der Preis zweimal gesenkt. Verkauft wird schließlich für rund 495.000 Euro – also unter dem ursprünglichen Marktwert. Hinzu kommen fast ein Jahr laufende Kosten.
Mit einem marktgerechten Start wäre ein Verkauf nahe am Marktwert in wenigen Monaten realistisch gewesen. Solche Verläufe sehen wir in unterschiedlichen Varianten immer wieder.
So finden Sie den richtigen Angebotspreis für Ihre Immobilie
40+
Jahre Erfahrung
Ein realistischer Preis ist kein Verzicht. Er ist die Grundlage für eine gute Verhandlung. Dr. Vossieck bringt als Bauingenieur über 40 Jahre Erfahrung in Bau und Bewertung von Immobilien mit. Wir betrachten deshalb nicht nur Lage und Vergleichspreise, sondern auch die Bausubstanz.
Vergleichswerte prüfen
Tatsächlich erzielte Preise sind aussagekräftiger als Angebotspreise auf Portalen.
Bodenrichtwert einbeziehen
Er zeigt den Wert des Grundstücks ohne Gebäude.
Bauzustand ehrlich bewerten
Dach, Fenster, Heizung und Feuchtigkeit beeinflussen den Preis spürbar.
Zielgruppe festlegen
Wer kauft diese Immobilie realistisch – und welches Budget hat diese Gruppe?
Wie Bodenrichtwert und Verkehrswert zusammenhängen, erklären wir ausführlich in einem eigenen Beitrag. Wenn mehrere Erben beteiligt sind, lohnt sich außerdem ein Blick auf unseren Artikel Erbengemeinschaft: Grundstück verkaufen ohne Streit.
★ Tipps
Tipps-Box: Preisstrategie in 5 Schritten
✓Lassen Sie den Marktwert vor dem Verkaufsstart unabhängig einschätzen.
✓Legen Sie gemeinsam mit allen Eigentümern eine Preisuntergrenze fest.
✓Starten Sie mit einem Preis, der knapp am Marktwert liegt.
✓Werten Sie nach vier bis sechs Wochen Anfragen und Besichtigungen aus.
✓Vermeiden Sie viele kleine Preissenkungen – sie schwächen Ihre Position.
Häufige Fragen zum Angebotspreis
Wie viel Verhandlungsspielraum sollte im Angebotspreis stecken?
Ein kleiner Spielraum von wenigen Prozent ist üblich. Liegt der Preis jedoch deutlich über dem Marktwert, melden sich viele passende Käufer gar nicht erst.
Wann ist eine Preissenkung sinnvoll?
Wenn nach sechs bis acht Wochen kaum Anfragen kommen, stimmt meist der Preis nicht. Dann ist eine einmalige, klare Anpassung besser als mehrere kleine Schritte.
Reicht eine Online-Bewertung für den Angebotspreis?
Online-Rechner liefern eine grobe Orientierung. Bauzustand, Grundriss und Besonderheiten des Grundstücks erfassen sie jedoch kaum. Dafür ist eine Besichtigung durch einen Fachmann nötig.
Was tun, wenn sich die Erben beim Preis nicht einig sind?
Eine neutrale Bewertung schafft eine sachliche Grundlage. Sie hilft, Emotionen aus der Diskussion zu nehmen und eine gemeinsame Preisstrategie festzulegen.
Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Der richtige Preis verkauft – nicht der höchste
Ein zu hoher Angebotspreis kostet selten nur Zeit. Häufig führt er zu einem niedrigeren Verkaufserlös. Wir ermitteln mit Ihnen einen Preis, der zum Markt und zu Ihrer Immobilie passt. Sprechen Sie uns an – unverbindlich und persönlich.
Das Büro steht seit Monaten leer, die Ladenfläche findet keinen Mieter mehr. Viele Eigentümer in Köln, Düsseldorf und im Bergischen Land fragen sich deshalb: Kann ich mein Gewerbeobjekt in Wohnraum umwandeln und so einen besseren Verkaufspreis erzielen?
Die Antwort lautet oft ja. Wohnraum ist in NRW knapp, Käufer zahlen für Wohnflächen häufig mehr als für leere Büros. Doch nicht jedes Gebäude eignet sich. Planungsrecht, Brandschutz und Technik entscheiden, ob sich die Umnutzung rechnet.
Dr. Vossieck begleitet seit über 40 Jahren Immobilienprojekte als Bauingenieur. In diesem Beitrag zeigen wir, was Sie vor einer Umwandlung prüfen sollten. So wissen Sie, ob Sie selbst umbauen oder das Potenzial beim Verkauf mitverkaufen.
Gewerbeobjekt in Wohnraum umwandeln: Lohnt sich das für Eigentümer?
Gewerbeobjekt in Wohnraum umwandeln – Quelle: Unsplash (Foto: Zoshua Colah)
Der Wert einer Immobilie hängt stark von ihrer zulässigen Nutzung ab. Ein leeres Bürogebäude bringt keine Miete, verursacht aber laufende Kosten. Käufer rechnen deshalb vorsichtig und ziehen Risiken vom Preis ab.
Ist die Wohnnutzung dagegen geklärt, ändert sich die Käufergruppe. Bauträger, Projektentwickler und private Investoren kommen hinzu. Mehr Nachfrage bedeutet meist auch einen besseren Preis.
Entscheidend ist: Das Potenzial muss belegt sein. Eine bloße Idee erhöht den Preis kaum. Ein positiver Vorbescheid oder eine Machbarkeitsstudie dagegen schon.
Planungsrecht: Ist Wohnen an diesem Standort erlaubt?
Die erste Frage stellt das Bauplanungsrecht. Eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen ist in NRW grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Bauaufsicht prüft, ob Wohnen an diesem Ort zulässig ist.
Gewerbe- und Industriegebiet
Wohnungen sind dort meist nur ausnahmsweise erlaubt, etwa für Betriebsinhaber oder Aufsichtspersonal.
Mischgebiet und urbanes Gebiet
Wohngebäude sind hier allgemein zulässig. Die Chancen stehen gut.
Ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB)
Das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Prägen Wohnhäuser die Nachbarschaft, ist das oft möglich.
Bau-Turbo (§ 246e BauGB)
Seit Ende 2025 können Gemeinden befristet von Vorgaben abweichen, um Wohnraum zu schaffen. Die Gemeinde muss zustimmen.
Unser Rat: Klären Sie diese Frage früh über eine Bauvoranfrage. Ein positiver Vorbescheid gibt Ihnen und späteren Käufern Planungssicherheit.
Bautechnik: Was ein Bauingenieur am Gebäude prüft
Selbst wenn Wohnen erlaubt ist, muss das Gebäude die Anforderungen an Wohnraum erfüllen. Hier zeigt sich, ob der Umbau wirtschaftlich bleibt.
Brandschutz und Rettungswege
Jede Wohnung braucht in der Regel zwei unabhängige Rettungswege. In Büros mit einem einzigen Treppenhaus fehlt oft der zweite Weg. Eine Außentreppe oder Anleiterstellen durch die Feuerwehr können die Lösung sein.
Belichtung, Raumhöhe und Grundriss
Aufenthaltsräume brauchen ausreichend Tageslicht. Die BauO NRW verlangt unter anderem eine Mindestfensterfläche und in der Regel 2,40 m lichte Raumhöhe. Tiefe Bürogrundrisse sind schwer zu belichten. Hier helfen Lichthöfe oder eine Teilung in kleinere Einheiten.
Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnen – Quelle: Unsplash (Foto: Steffen Lemmerzahl)
Schallschutz, Wärmeschutz und Haustechnik
Wohnungen stellen höhere Ansprüche an den Schallschutz zwischen den Einheiten. Hinzu kommen Bäder, Küchen und neue Leitungswege. Auch das Gebäudeenergiegesetz gilt für die geänderten Bauteile.
Tragwerk und Stellplätze
Die Statik ist selten das Problem. Bürodecken sind meist für höhere Lasten ausgelegt als Wohndecken. Kritisch wird es bei neuen Durchbrüchen oder einer Aufstockung. Außerdem verlangt die jeweilige Stellplatzsatzung der Stadt oft zusätzliche Stellplätze.
Praxisbeispiel: Bürohaus in Leverkusen
Praxisbeispiel · typischer Fall, vereinfacht
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Ein Eigentümer besitzt ein zweigeschossiges Bürogebäude in einem Mischgebiet. Die Flächen stehen zu großen Teilen leer. Als Bürohaus finden sich nur wenige Interessenten, die Angebote liegen niedrig.
Vor dem Verkauf lässt der Eigentümer die Umnutzung prüfen. Das Ergebnis: Wohnen ist zulässig, ein zweiter Rettungsweg lässt sich mit einer Außentreppe schaffen. Eine Bauvoranfrage bestätigt das Konzept für acht Wohnungen.
Mit diesem Vorbescheid spricht das Objekt nun Bauträger an. Die Käufer müssen weniger Risiko einpreisen. Genau hier entsteht der Mehrwert für den Eigentümer.
Selbst umbauen oder mit Potenzial verkaufen?
Nicht jeder Eigentümer möchte selbst Bauherr werden. Ein Umbau bindet Kapital, Zeit und Nerven. Oft ist ein Mittelweg sinnvoll: Sie klären das Baurecht und verkaufen das Objekt mit gesicherter Umnutzungsperspektive.
✓Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung beim Bauamt prüfen
✓Bauakte und genehmigte Nutzung einsehen
✓Rettungswege, Belichtung und Raumhöhen bewerten lassen
✓Stellplatzsatzung der Stadt beachten
✓Umbaukosten grob kalkulieren und mit dem Mehrwert vergleichen
✓Bauvoranfrage stellen, bevor Sie Käufer ansprechen
Häufige Fragen zur Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum
Brauche ich für die Umwandlung eine Baugenehmigung?
Ja, in aller Regel. Die Änderung von Gewerbe zu Wohnen ist eine Nutzungsänderung. Sie ist nach der BauO NRW genehmigungspflichtig, auch ohne bauliche Eingriffe.
Wie lange dauert eine Bauvoranfrage in NRW?
Das hängt von der Stadt und der Komplexität ab. Rechnen Sie mit einigen Wochen bis wenigen Monaten. Vollständige Unterlagen beschleunigen das Verfahren deutlich.
Steigert eine geklärte Umnutzung den Verkaufspreis?
Häufig ja. Ein positiver Vorbescheid verringert das Risiko für Käufer und erweitert den Käuferkreis. Wie hoch der Effekt ist, hängt von Lage, Zustand und Markt ab.
Kann ich ein Gewerbeobjekt auch ohne Umbau verkaufen?
Selbstverständlich. Viele Eigentümer verkaufen das Objekt im Bestand und belegen nur das Potenzial. Den Umbau übernimmt dann der Käufer.
Umnutzung Gewerbeimmobilie prüfen – Quelle: Unsplash (Foto: alan boyce)
↔
Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Erst prüfen, dann entscheiden
Ein Gewerbeobjekt in Wohnraum umzuwandeln kann den Wert Ihrer Immobilie deutlich steigern. Voraussetzung ist eine saubere Prüfung von Planungsrecht und Bautechnik. Wer das Potenzial belegt, verhandelt aus einer stärkeren Position.
Wir verbinden die Sicht des Bauingenieurs mit der Erfahrung aus dem Immobilienverkauf. So erhalten Sie eine ehrliche Einschätzung, bevor Sie Geld in Planung oder Umbau stecken.
Lassen Sie das Umnutzungspotenzial Ihres Objekts prüfen
Sie besitzen ein Büro-, Laden- oder Gewerbeobjekt in Köln, Düsseldorf, Leverkusen oder im Bergischen Land? Sprechen Sie uns an – unverbindlich und diskret.
Viele Eigentümer stellen sich vor dem Verkauf dieselbe Frage: Immobilie privat verkaufen oder mit Makler? Die Provision ist ein spürbarer Betrag. Da liegt der Gedanke nahe, das Haus einfach selbst zu verkaufen.
Doch ein Privatverkauf kostet mehr, als man auf den ersten Blick sieht: Zeit, Nerven und oft auch Geld. In diesem Beitrag vergleichen wir beide Optionen ehrlich. Wir zeigen Vor- und Nachteile, versteckte Kosten und eine dritte Option, den viele nicht kennen.
Immobilie privat verkaufen oder mit Makler: drei Optionen im Überblick
Sie haben nicht nur zwei, sondern drei Möglichkeiten. Sie verkaufen allein, Sie verkaufen selbst mit professioneller Begleitung, oder Sie beauftragen einen Makler.
Wichtig ist: Die Entscheidung ist nicht endgültig. Wer privat startet, kann jederzeit zu uns wechseln.
Drei Optionen zum Verkauf – und Sie können jederzeit wechseln
Option 1
Privat allein
Sie erledigen alles selbst
Volle Kontrolle
Hoher Zeitaufwand, volles Risiko
Keine Provision – aber eigene Kosten und Zeit
Option 2
Privat mit unserer Begleitung
Sie verkaufen selbst
Wir unterstützen gezielt
Bewertung, Unterlagen, Verhandlung
Keine Maklerprovision – Umfang nach Absprache
Option 3
Mit Dr. Vossieck
Wir übernehmen den Verkauf
Vom Preis bis zum Notar
Sie werden entlastet
Provision nur bei Erfolg
↔ Jederzeit wechseln: Aus Option 1 oder 2 wird mit einem Gespräch Option 3. Das gilt für private wie für gewerbliche Angebote.
Die Vorteile eines Maklers
Ein guter Makler verkauft nicht nur. Er nimmt Ihnen Arbeit, Risiko und Unsicherheit ab. Das sind die wichtigsten Vorteile:
Realistischer Preis: Der Makler kennt die aktuellen Verkaufspreise in der Region, nicht nur die Angebotspreise im Internet.
Zeitersparnis: Anfragen, Besichtigungen und Rückfragen laufen über den Makler.
Vollständige Unterlagen: Grundbuch, Bauakte, Energieausweis und Pläne werden rechtzeitig beschafft.
Geprüfte Käufer: Vor dem Notartermin liegt eine Finanzierungsbestätigung vor.
Verhandlung mit Abstand: Ein Profi verhandelt sachlich, ohne emotionale Bindung an das Haus.
Sicherheit: Weniger Besichtigungstourismus und weniger fremde Menschen im eigenen Zuhause.
Die Nachteile eines Maklers
Zu einem ehrlichen Vergleich gehören auch die Nachteile. Diese sollten Sie kennen:
Die Provision: Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist zu gleichen Teilen. In NRW sind häufig je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich.
Unterschiedliche Qualität: Der Beruf ist nicht geschützt. Erfahrung und Marktkenntnis unterscheiden sich stark.
Weniger eigene Kontrolle: Sie geben Aufgaben ab und müssen dem Makler vertrauen.
Vertragsbindung: Ein Alleinauftrag läuft über eine vereinbarte Zeit.
Unser Rat: Achten Sie auf Erfahrung, eine nachvollziehbare Bewertung und transparente Bedingungen. Seien Sie vorsichtig, wenn ein Makler Ihnen einen auffällig hohen Preis verspricht.
Vergleich auf einen Blick
Kriterium
Privat allein
Privat + Begleitung
Mit Makler
Realistischer Preis
○schwach
●gut
●gut
Eigener Zeitaufwand gering
○schwach
◐mittel
●gut
Rechtssichere Unterlagen
○schwach
●gut
●gut
Reichweite und Käuferkontakte
◐mittel
◐mittel
●gut
Bonitätsprüfung der Käufer
○schwach
●gut
●gut
Verhandlung mit Abstand
○schwach
◐mittel
●gut
Kosten für Sie
●gut
●gut
◐mittel
Eigene Kontrolle
●gut
●gut
◐mittel
● gut · ◐ mittel · ○ schwach. Eigene Einschätzung aus der Beratungspraxis, im Einzelfall kann es anders aussehen.
Die Nachteile eines Privatverkaufs
Ein Privatverkauf wirkt zunächst einfach. Ein Inserat, ein paar Besichtigungen, dann zum Notar. In der Praxis zeigen sich schnell diese Hürden:
1. Die Preisfindung
Der Preis ist der häufigste Fehler. Ist er zu hoch, bleibt das Haus lange online und verliert an Reiz. Ist er zu niedrig, verschenken Sie viel Geld. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Bodenrichtwert und Verkehrswert.
2. Der Zeitaufwand
Telefonate, E-Mails, Besichtigungen und Rückfragen kosten viel Zeit. Oft melden sich Interessenten abends und am Wochenende. Viele unterschätzen diesen Aufwand deutlich.
Aufwand beim Privatverkauf – Quelle: Unsplash (Foto: Vitaly Gariev)
3. Unterlagen und Pflichten
Für den Verkauf brauchen Sie zahlreiche Dokumente. Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Fehlen Angaben in der Anzeige, droht ein Bußgeld. Eine Übersicht bietet unsere Checkliste für Unterlagen.
4. Haftung und Sicherheit
Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen. Wer etwas verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss. Dazu kommen fremde Menschen im Haus und die Frage, ob ein Käufer wirklich zahlen kann.
5. Die Verhandlung
Käufer verhandeln oft hart und nutzen jede Schwäche. Wer emotional an seinem Haus hängt, gibt schneller nach. Ein Nachlass von wenigen Prozent kann schnell fünfstellig werden.
Zeitaufwand beim Privatverkauf (Schätzung in Stunden)
Grobe Schätzung für ein Einfamilienhaus, stark abhängig von Objekt, Lage und Nachfrage. Fahrzeiten und Wartezeiten sind nicht enthalten.
Versteckte Kosten und Aufwand des Privatverkaufs
Wer privat verkauft, spart die Provision. Kostenlos ist der Verkauf trotzdem nicht. Viele Ausgaben fallen erst im Laufe der Vermarktung auf.
Versteckte Kosten des Privatverkaufs
0 €1.500 €3.000 €
Energieausweis (Pflicht)
100–500 €
Grundbuch, Flurkarte, Bauakte
50–200 €
Professionelle Fotos
200–500 €
Inserate auf Portalen
100–500 €
Rechtsberatung bei Bedarf
200–1.000 €
Verkehrswertgutachten (optional)
1.500–3.000 €
Summe direkter Kostenetwa 650 bis 5.700 €
Dazu kommen unsichtbare Kosten: laufende Kosten bei langer Vermarktung, Preisnachlässe in der Verhandlung und im schlimmsten Fall ein geplatzter Kauf.
Typische Spannen, ohne Gewähr. Die Preise hängen von Anbieter, Objekt und Umfang ab.
Der größte Kostenfaktor ist jedoch meist nicht auf der Rechnung zu sehen. Es ist ein falscher Preis. Die folgende Beispielrechnung zeigt, warum.
Beispielrechnung: Haus mit einem Marktwert von 450.000 €
Die Immobilie ist vermietet oder gewerblich genutzt.
Es gibt rechtliche Besonderheiten wie Baulasten, Wegerechte oder ein Wohnrecht.
Sie ziehen im Alter um und wollen sich um den Umzug kümmern, nicht um Käufer.
Selbsttest: Welche Option passt zu Ihnen?
Privatverkauf (mit Begleitung) passt, wenn …
Sie Zeit und Nerven für Anfragen haben
Sie bereits einen Käufer kennen
die Immobilie einfach und gefragt ist
Sie gern selbst verhandeln
Der Makler ist sinnvoll, wenn …
Sie weit entfernt wohnen oder wenig Zeit haben
eine Erbengemeinschaft verkauft
Besonderheiten bestehen, etwa Baulasten oder Mieter
es um ein Gewerbeobjekt geht
Unsere dritte Option: Privat verkaufen mit Begleitung von Dr. Vossieck
Privatverkauf mit Begleitung – Quelle: Unsplash (Foto: Vitaly Gariev)
Sie möchten selbst verkaufen und die Maklerprovision sparen? Das respektieren wir. Deshalb unterstützen wir auch beim privaten Verkauf. Sie bleiben Verkäufer und behalten die Kontrolle. Wir helfen genau dort, wo es darauf ankommt.
Wertermittlung: ein realistischer Angebotspreis auf Basis von Marktdaten und Bauzustand.
Unterlagen-Check: Was fehlt, was ist wichtig, was muss in die Anzeige?
Exposé-Prüfung: Texte, Fotos und Angaben fachlich prüfen.
Besichtigung und Käuferauswahl: Tipps zur Vorbereitung und zur Prüfung der Finanzierung.
Verhandlung und Notartermin: Wir besprechen mit Ihnen Angebot, Bedingungen und Vertragsentwurf.
Eine Maklerprovision fällt dabei nicht an. Den Umfang und die Kosten der Begleitung besprechen wir vorab transparent mit Ihnen. Rechtsfragen klärt der Notar oder ein Anwalt.
Jederzeit an uns übergeben – privat oder geschäftlich
Ihr Privatverkauf läuft nicht wie geplant? Dann müssen Sie nicht von vorn anfangen. Zu jedem Zeitpunkt können Sie Ihr privates oder geschäftliches Angebot an uns als Makler übergeben.
Das gilt für das Einfamilienhaus ebenso wie für die Gewerbehalle oder das Mehrfamilienhaus. Bereits erstellte Unterlagen, Fotos und Kontakte nutzen wir weiter.
In jeder Phase können Sie an uns übergeben
1
Vorbereitung
Unterlagen sammeln, Zustand prüfen
Übergabe möglich
2
Bewertung
Angebotspreis festlegen
Übergabe möglich
3
Vermarktung
Exposé, Fotos, Inserate
Übergabe möglich
4
Besichtigungen
Interessenten führen und auswählen
Übergabe möglich
5
Verhandlung
Preis und Bedingungen klären
Übergabe möglich
6
Notar
Kaufvertrag und Übergabe
Übergabe möglich
Was Sie schon erarbeitet haben, nutzen wir weiter. Kein Schritt ist verloren.
Ein Hinweis zur Fairness: Interessenten, die Sie schon selbst kannten, besprechen wir vor der Übergabe offen mit Ihnen. So gibt es später keine Unklarheiten.
Tipps-Box: So treffen Sie die richtige Entscheidung
Rechnen Sie ehrlich: Provision gegen Zeit, Kosten und Preisrisiko.
Lassen Sie den Wert prüfen, bevor Sie einen Preis veröffentlichen.
Setzen Sie sich eine Frist: Kein seriöses Angebot nach acht bis zwölf Wochen? Dann neu entscheiden.
Senken Sie den Preis nicht mehrfach in kleinen Schritten. Das schreckt Käufer ab.
Holen Sie sich früh Rat, auch wenn Sie selbst verkaufen möchten.
Häufige Fragen: Makler oder Privatverkauf
Wie viel Provision zahlt der Verkäufer?
Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist. In NRW sind je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich. Bei Gewerbeobjekten wird die Provision frei vereinbart.
Kann ich privat verkaufen und trotzdem Hilfe bekommen?
Ja. Wir begleiten Sie gezielt beim Privatverkauf, etwa bei Bewertung, Unterlagen und Verhandlung. Eine Maklerprovision fällt dafür nicht an.
Kann ich meinen Privatverkauf später an Sie übergeben?
Ja, zu jedem Zeitpunkt. Das gilt für private und gewerbliche Immobilien. Bisherige Unterlagen und Fotos nutzen wir weiter.
Ist ein Privatverkauf wirklich günstiger?
Nicht immer. Sie sparen die Provision, tragen aber eigene Kosten und das Preisrisiko. Schon ein Preis fünf Prozent unter Marktwert kann mehr kosten als die Provision.
Woran erkenne ich einen guten Makler?
An Erfahrung, regionaler Marktkenntnis und einer nachvollziehbaren Bewertung. Ein guter Makler erklärt, wie er zu seinem Preis kommt, und verspricht keine Fantasiewerte.
Über 40 Jahre Erfahrung an Ihrer Seite
Dr. Vossieck begleitet seit über 40 Jahren Eigentümer beim Verkauf von Häusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten. Das gilt für Köln, Düsseldorf, Leverkusen und das Bergische Land. Als Bauingenieur beurteilt er auch Bauzustand, Mängel und Entwicklungspotenzial fachlich fundiert.
Ob Sie uns den ganzen Verkauf übertragen oder nur punktuell Unterstützung wünschen: Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung. Tipps für den Besichtigungstermin finden Sie im Beitrag Besichtigung vorbereiten.
Ein Privatverkauf kann funktionieren, braucht aber Zeit, Wissen und Nerven. Ein Makler entlastet Sie und sichert den Preis. Mit unserer Begleitung gibt es einen Mittelweg ohne Provision. Und wenn es privat nicht klappt, übernehmen wir jederzeit. Sprechen Sie uns an, das erste Gespräch ist unverbindlich.
Viele ältere Eigentümer haben ihr Haus bereits an die Kinder übertragen – und sich den Nießbrauch vorbehalten. Andere überlegen, ihr Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. In beiden Fällen stellt sich die Frage: Wie lässt sich ein Grundstück mit Nießbrauch verkaufen?
Der Nießbrauch beeinflusst Preis, Käuferkreis und Ablauf erheblich. In diesem Beitrag erklären wir, was Eigentümer im Alter wissen sollten. Und wir zeigen, welche Wege in Köln, Bergisch Gladbach und Umgebung sinnvoll sind.
Planung im Alter – Quelle: Unsplash (Foto: Vitaly Gariev)
Der Nießbrauch ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht. Der Berechtigte darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Erträge behalten. Er trägt in der Regel auch die laufenden Kosten.
Das unterscheidet ihn vom Wohnrecht. Wer nur ein Wohnrecht hat, darf die Räume selbst bewohnen, aber meist nicht vermieten.
Zwei typische Situationen beim Verkauf
1Sie haben den Nießbrauch und möchten umziehen
Die Eltern haben das Haus an die Kinder übertragen und sich den Nießbrauch gesichert. Nun ist das Haus zu groß. Ein Verkauf ist nur gemeinsam möglich. Die Kinder als Eigentümer verkaufen, die Eltern bewilligen die Löschung des Nießbrauchs.
Wichtig ist, vorher zu regeln, wie der Erlös verteilt wird. Denn der Nießbrauch hat einen eigenen Wert.
2Sie verkaufen und behalten den Nießbrauch
Hier verkaufen Sie Ihr Haus und bleiben darin wohnen. Der Käufer erwirbt das Eigentum, nutzt es aber erst später. Man spricht vom Verkauf mit Nießbrauchvorbehalt. So wird Kapital frei, ohne dass Sie ausziehen müssen.
Ein Käufer zahlt weniger, wenn er die Immobilie nicht sofort nutzen kann. Der Abschlag hängt vor allem ab von:
Jahreswert der Nutzung
meist die ortsübliche Miete abzüglich Kosten.
Alter des Berechtigten
Je jünger, desto länger die erwartete Dauer.
Vertragsregelungen
Wer zahlt Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer?
40+
Jahre Erfahrung
Der Wert wird oft mit einem Vervielfältiger nach Lebenserwartung berechnet. Dafür gibt es amtliche Tabellen. Dr. Vossieck ermittelt als Bauingenieur mit über 40 Jahren Erfahrung Verkehrswert und Nießbrauchwert nachvollziehbar.
Praxisbeispiel: Reihenhaus in Köln-Dellbrück
Praxisbeispiel · typischer Fall, vereinfacht
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Eine 78-jährige Eigentümerin möchte im Haus bleiben, braucht aber Kapital für Pflege und Hilfen. Der Verkehrswert liegt bei etwa 450.000 Euro.
Sie verkauft das Haus mit Nießbrauchvorbehalt an einen Kapitalanleger. Der Kaufpreis liegt wegen des Nießbrauchs deutlich unter dem Verkehrswert. Dafür wohnt sie weiter mietfrei und erhält sofort einen hohen Betrag. Ein Notar regelt Kostenverteilung und Absicherung im Grundbuch.
★ Tipps
Tipps-Box: Vor dem Verkauf klären
✓Grundbuch prüfen: Welche Rechte sind genau eingetragen?
✓Verkehrswert und Wert des Nießbrauchs getrennt ermitteln lassen.
✓Bei Familienlösungen die Verteilung des Erlöses schriftlich festhalten.
✓Steuerliche Folgen mit einem Steuerberater besprechen.
Kann ein Grundstück mit Nießbrauch überhaupt verkauft werden?
Ja. Der Nießbrauch bleibt bestehen. Der Käufer erwirbt das Grundstück mit dieser Belastung. Alternativ wird er vor dem Verkauf mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht.
Wer kauft eine Immobilie mit Nießbrauch?
Meist Kapitalanleger mit langfristiger Perspektive. Selbstnutzer interessieren sich in der Regel nur für Objekte ohne Nießbrauch.
Wie wird der Nießbrauch gelöscht?
Der Berechtigte erteilt eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung. Das Grundbuchamt löscht das Recht danach.
Bekommt der Nießbraucher beim Verkauf Geld?
Das hängt von der Vereinbarung ab. Wird der Nießbrauch für den Verkauf aufgegeben, erhält der Berechtigte oft einen Anteil am Erlös.
Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Nießbrauch und Verkauf gut abstimmen
Ein Grundstück mit Nießbrauch verkaufen ist möglich, braucht aber eine klare Bewertung und gute Absprachen. Wir ermitteln die Werte, suchen passende Käufer und begleiten Sie mit Ruhe und Erfahrung.
Sie besitzen ein Grundstück und möchten es verkaufen. Bei der Stadt erfahren Sie: Für diese Fläche gibt es keinen Bebauungsplan. Viele Eigentümer sind dann verunsichert. Darf man dort überhaupt bauen? Und was ist das Grundstück noch wert?
Die gute Nachricht: Ein fehlender Bebauungsplan heißt nicht, dass nichts möglich ist. Wer ein Grundstück ohne Bebauungsplan verkaufen will, muss aber das Baurecht klären. Genau davon hängt der Preis ab. In diesem Beitrag zeigen wir, wie Sie vorgehen und wo Wert entsteht.
Grundstück ohne Bebauungsplan verkaufen: Innen- oder Außenbereich?
Grundstück ohne Bebauungsplan verkaufen – Quelle: Unsplash (Foto: Julia Koblitz)
Ohne Bebauungsplan entscheidet das Baugesetzbuch, was gebaut werden darf. Die wichtigste Frage lautet: Liegt Ihr Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich?
Innenbereich nach § 34 BauGB
Liegt das Grundstück innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils, gilt § 34 BauGB. Dann ist ein Neubau grundsätzlich zulässig. Er muss sich aber in die nähere Umgebung einfügen. Maßgeblich sind:
Art der Nutzung
Wohnen, Gewerbe oder gemischt – wie in der Nachbarschaft.
Maß der Nutzung
Geschosse, Höhe und Grundfläche der umliegenden Gebäude.
Bauweise
offen oder geschlossen, Einzelhaus oder Doppelhaus.
Überbaubare Fläche
Wo auf dem Grundstück die Nachbarn gebaut haben.
Viele Grundstücke in Köln, Leverkusen oder Bergisch Gladbach liegen in solchen Gebieten. Hier hat der Eigentümer oft mehr Möglichkeiten, als er denkt.
Außenbereich nach § 35 BauGB
Am Ortsrand oder in der freien Landschaft gilt § 35 BauGB. Hier ist Bauen die Ausnahme. Zulässig sind vor allem privilegierte Vorhaben, etwa für Landwirtschaft. Ein neues Einfamilienhaus wird im Außenbereich meist nicht genehmigt. Bestehende Gebäude genießen allerdings oft Bestandsschutz.
Warum das Baurecht den Preis bestimmt
Der Unterschied ist enorm. Bauland im Innenbereich wird häufig zu einem Vielfachen des Preises von Acker- oder Gartenland gehandelt. Ein Blick auf den Bodenrichtwert zeigt das deutlich.
Das Problem: Die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich ist nicht immer klar. Gerade bei großen Gärten, Randlagen oder Grundstücken in zweiter Reihe gibt es Spielraum. Käufer kalkulieren diese Unsicherheit vorsichtig ein. Sie zahlen dann eher den Preis für das Risiko als für die Chance.
Sie müssen das Risiko nicht dem Käufer überlassen. Mit einigen Schritten klären Sie das Baurecht selbst:
Flächennutzungsplan einsehen
Er zeigt die geplante Nutzung. Er schafft aber noch kein Baurecht.
Satzungen prüfen
Manche Gemeinden legen die Ortsgrenze mit einer Innenbereichssatzung fest (§ 34 Abs. 4 BauGB).
Umgebung analysieren
Welche Gebäude stehen in der Nachbarschaft? Wie hoch, wie groß, wie tief?
Bauvoranfrage stellen
Mit einem Vorbescheid nach § 77 BauO NRW klärt das Bauamt verbindlich einzelne Fragen.
Der Vorbescheid ist in NRW grundsätzlich drei Jahre gültig. Er ist für Käufer sehr viel wert. Denn er macht aus einer Hoffnung eine belastbare Grundlage. Wie wir diese Entscheidung abwägen, lesen Sie in unserem Beitrag Grundstück verkaufen oder entwickeln?
★ Tipps
Tipps-Box: Grundstück ohne Bebauungsplan vorbereiten
✓Lageplan und Flurkarte beim Katasteramt anfordern.
✓Baulastenverzeichnis einsehen – Baulasten können die Bebauung einschränken.
✓Bauvoranfrage mit einer realistischen, nicht überzogenen Planung stellen.
✓Ergebnis ins Exposé: Ein positiver Vorbescheid gehört auf die erste Seite.
Der Blick des Bauingenieurs
Das Einfügen nach § 34 BauGB ist keine Geschmacksfrage. Es geht um Geschosse, Grundflächen, Abstände und Erschließung. Als Bauingenieur prüft Dr. Vossieck diese Punkte fachlich. Er schätzt ein, welche Bebauung realistisch genehmigungsfähig ist.
Oft zeigt sich dabei: Ein zweites Baufeld oder ein Doppelhaus ist möglich. Dann kann auch eine Grundstücksteilung sinnvoll sein. Manchmal ist die Antwort aber auch ehrlich: Hier ist kein weiteres Baurecht zu holen. Auch das spart Ihnen Zeit und Geld.
Praxisbeispiel: Großer Garten am Ortsrand
Praxisbeispiel · typischer Fall, vereinfacht
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Ein Ehepaar in Bergisch Gladbach besitzt ein Haus mit 1.400 m² Garten. Einen Bebauungsplan gibt es nicht. Ein Interessent bietet einen Preis, der den Garten fast wie Grünland bewertet.
Die Analyse zeigt: Rechts und links stehen Häuser in ähnlicher Tiefe. Das Grundstück liegt klar im Innenbereich. Eine Bauvoranfrage für ein weiteres Einfamilienhaus wird positiv beschieden. Mit dem Vorbescheid in der Hand steigen die Gebote deutlich. Der Aufwand für Planung und Gebühren ist im Vergleich gering.
Bauvoranfrage vor dem Verkauf – Quelle: Unsplash (Foto: K O)
Häufige Fragen zum Grundstück ohne Bebauungsplan
Kann ich ein Grundstück ohne Bebauungsplan überhaupt bebauen?
Ja, im Innenbereich nach § 34 BauGB ist das häufig möglich. Das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist ein Neubau dagegen meist ausgeschlossen.
Wie erfahre ich, ob mein Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt?
Eine erste Auskunft gibt das Bauamt. Verbindlich wird die Einschätzung erst mit einem Vorbescheid auf eine Bauvoranfrage.
Was kostet eine Bauvoranfrage?
Die Gebühren richten sich nach der Gebührenordnung und dem Umfang des Vorhabens. Hinzu kommen Kosten für Lageplan und Planskizzen. Im Verhältnis zum möglichen Mehrerlös sind sie meist überschaubar.
Sollte ich lieber ohne Klärung verkaufen?
Das ist möglich, etwa wenn es schnell gehen muss. Käufer ziehen die Unsicherheit dann aber vom Preis ab. Manche vereinbaren auch einen Kaufpreis, der vom Baurecht abhängt.
Kann sich das Baurecht später ändern?
Ja. Eine Gemeinde kann einen Bebauungsplan aufstellen und vorübergehend eine Veränderungssperre erlassen. Ein erteilter Vorbescheid schützt Sie während seiner Gültigkeit weitgehend.
40 Jahre Erfahrung mit Grundstücken in NRW
40+
Jahre Erfahrung
Dr. Vossieck begleitet seit über 40 Jahren Eigentümer in Köln, Düsseldorf und im Bergischen Land. Wir verbinden bautechnisches Wissen mit Marktkenntnis. So erkennen wir, welches Baurecht in Ihrem Grundstück steckt. Und wir zeigen, wie daraus ein besserer Preis wird.
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Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Klarheit beim Baurecht zahlt sich aus
Ein fehlender Bebauungsplan ist kein Makel. Entscheidend ist, ob Ihr Grundstück im Innen- oder Außenbereich liegt. Klären Sie das Baurecht vor dem Verkauf, am besten mit einer Bauvoranfrage. So verhandeln Sie aus einer starken Position. Sprechen Sie uns an, wir prüfen Ihr Grundstück gern persönlich.
Zwischen zwei Häusern liegt seit Jahren ein leeres Grundstück. Vielleicht ein alter Garten, ein Parkplatz oder eine Fläche nach einem Abriss. Viele Eigentümer fragen sich: Soll ich die Baulücke verkaufen oder selbst bebauen?
Beides kann richtig sein. Wer eine Baulücke verkaufen will, verschenkt aber oft Geld, wenn das Baurecht ungeklärt ist. Wer selbst baut, trägt dagegen alle Risiken. Wir zeigen, wie Sie in Köln, Düsseldorf und im Bergischen Land die richtige Entscheidung treffen.
Neubau in der Baulücke – Quelle: Unsplash (Foto: Jannik)
Eine Baulücke ist ein unbebautes Grundstück inmitten bebauter Nachbarschaft. Sie ist meist bereits erschlossen: Straße, Kanal, Wasser und Strom liegen vor der Tür. Das macht sie für Käufer attraktiv.
Gebaut werden darf oft nach § 34 BauGB. Das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Maßgeblich sind Art und Maß der Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Fläche. Gibt es einen Bebauungsplan, gelten dessen Festsetzungen.
Gerade in Städten wie Köln oder Düsseldorf ist Bauland knapp. Bauträger und Bauherren suchen gezielt nach solchen Flächen. Die Nachfrage ist also da. Entscheidend ist, was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf.
Option 1: Die Baulücke selbst schließen
Wer selbst baut, schöpft die volle Wertschöpfung ab. Aus einem Grundstück werden vermietete oder verkaufte Wohnungen. Das klingt verlockend, verlangt aber viel:
Kapital
Baukosten und Planung müssen finanziert werden, oft über Jahre.
Zeit
Von der Planung bis zur Fertigstellung vergehen häufig zwei bis drei Jahre.
Bauherrenrisiko
Kostensteigerungen, Bauverzug und Mängel tragen Sie selbst.
Technische Hürden
Bauen direkt an der Grenze ist anspruchsvoll.
Der letzte Punkt wird oft unterschätzt. In einer Baulücke stehen die Nachbarhäuser direkt an der Grenze. Oft müssen deren Fundamente unterfangen werden. Brandwände, Abdichtung und eine enge Baustelle kommen hinzu. Als Bauingenieur kennt Dr. Vossieck diese Kostentreiber aus langjähriger Praxis.
Option 2: Die Baulücke verkaufen
Der Verkauf bringt sofort Liquidität und kein Baurisiko. Das passt für Eigentümer, die weder bauen noch vermieten wollen. Auch laufende Kosten entfallen. Manche Kommunen in NRW erheben inzwischen eine höhere Grundsteuer C auf baureife, unbebaute Grundstücke.
Der Preis hängt stark davon ab, wie sicher das Baurecht ist. Ein Käufer rechnet vom möglichen Gebäude zurück auf den Grundstückswert. Jede Unsicherheit zieht er vom Preis ab. Wie Bodenrichtwert und Verkehrswert zusammenhängen, lesen Sie in unserem Beitrag Bodenrichtwert und Verkehrswert.
Für viele Eigentümer ist der beste Weg eine Kombination. Sie bauen nicht selbst, klären aber vor dem Verkauf, was möglich ist. So verkaufen Sie Baurecht statt einer Wiese.
Bebaubarkeit prüfen
Welche Geschosszahl und Nutzung fügen sich in die Umgebung ein?
Bauvoranfrage stellen
Ein positiver Vorbescheid schafft verbindliche Sicherheit für Käufer.
Baugrund und Nachbarbebauung einschätzen
Gründung und Grenzbebauung beeinflussen die Kosten eines Käufers.
Käufergruppen ansprechen
Bauträger, Bauherren oder Investoren suchen gezielt Baulücken.
✓Grundbuch und Baulastenverzeichnis prüfen, etwa auf Abstandsflächen oder Wegerechte.
✓Bebauungsplan oder die umgebende Bebauung nach § 34 BauGB auswerten.
✓Erschließung klären: Sind alle Anschlüsse vorhanden und abgerechnet?
✓Altlasten ausschließen, besonders nach früherer Gewerbenutzung.
✓Nachbarfundamente und Brandwände von einem Fachmann einschätzen lassen.
Praxisbeispiel: Baulücke in Köln-Ehrenfeld
Praxisbeispiel · typischer Fall, vereinfacht
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Eine Eigentümerin besitzt eine Baulücke von 400 m² zwischen zwei Altbauten. Früher stand dort eine Werkstatt. Ein erster Interessent bietet einen Preis auf Basis des Bodenrichtwerts. Die Bebaubarkeit ist dabei offen.
Vor dem Verkauf wird das Baurecht geklärt. Ein Vorbescheid bestätigt ein Mehrfamilienhaus mit fünf Geschossen. Zusätzlich liegt eine Einschätzung zur Grenzbebauung vor. Bauträger können nun sicher kalkulieren. Im Bieterverfahren liegt das beste Angebot deutlich über dem ersten Gebot. Die Eigentümerin selbst hat keinen Stein bewegt.
Beratung für Eigentümer – Quelle: Unsplash (Foto: Md Ishak Rahman)
Häufige Fragen zur Baulücke
Darf ich eine Baulücke immer bebauen?
Nicht automatisch. Das Vorhaben muss sich nach § 34 BauGB einfügen oder dem Bebauungsplan entsprechen. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit, bevor Sie verkaufen.
Kann die Stadt mich zum Bauen zwingen?
Das Baugesetzbuch kennt ein Baugebot nach § 176 BauGB. In der Praxis wird es selten angewendet. Häufiger spüren Eigentümer den Druck über Grundsteuer oder Kaufanfragen.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?
Meist ja. Sie kostet vergleichsweise wenig und verringert die Unsicherheit für Käufer. Das wirkt sich direkt auf den erzielbaren Preis aus.
Wer kauft Baulücken?
Typische Käufer sind Bauträger, private Bauherren und Investoren. Welche Gruppe am meisten zahlt, hängt vom Baurecht und von der Lage ab.
40 Jahre Erfahrung für Ihr Grundstück
40+
Jahre Erfahrung
Dr. Vossieck begleitet seit über 40 Jahren Eigentümer bei Grundstücksfragen. Als Bauingenieur bewertet er nicht nur den Markt, sondern auch Baugrund, Gründung und Bebaubarkeit. So erkennen wir, ob sich die eigene Bebauung lohnt oder ob der Verkauf die bessere Wahl ist.
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Privat verkaufen oder mit Makler? Wir begleiten auch Ihren Privatverkauf ohne Maklerprovision. Und Sie können Ihr privates oder geschäftliches Angebot jederzeit an uns übergeben. Zum Vergleich
Fazit: Erst das Baurecht, dann die Entscheidung
Ob Sie die Baulücke verkaufen oder selbst schließen: Klären Sie zuerst, was gebaut werden darf. Damit steigt der Preis beim Verkauf, und das Risiko beim Selbstbau wird kalkulierbar. Wir beraten Eigentümer in Köln, Düsseldorf, Leverkusen und im Bergischen Land persönlich. Sprechen Sie uns an.
