Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen? Dann fragen Käufer, Banken und Notar schon früh nach Dokumenten. Fehlt ein Nachweis, stockt der Verkauf. Im schlimmsten Fall springt ein Interessent ab.
Die richtigen Unterlagen für den Immobilienverkauf sind deshalb kein Papierkram, sondern ein Verkaufsargument. Vollständige Dokumente schaffen Vertrauen und stützen Ihren Preis. Sie beschleunigen außerdem die Finanzierungszusage des Käufers.
In diesem Beitrag zeigen wir, welche Unterlagen Sie brauchen und wo Sie diese in NRW erhalten. Dr. Vossieck prüft Verkaufsunterlagen mit 40 Jahren Erfahrung als Bauingenieur – gerade dort, wo Pläne und Wirklichkeit auseinanderliegen.
Welche Unterlagen für den Immobilienverkauf brauchen Sie wirklich?
Grundsätzlich unterscheiden wir drei Gruppen: rechtliche Unterlagen, technische Unterlagen und objektbezogene Nachweise. Welche davon nötig sind, hängt vom Objekt ab. Ein Einfamilienhaus braucht andere Dokumente als eine Eigentumswohnung.
Rechtliche Grundlagen
- Aktueller Grundbuchauszug: Er zeigt Eigentümer, Rechte und Belastungen. Sie erhalten ihn beim Grundbuchamt des Amtsgerichts.
- Flurkarte (Liegenschaftskarte): Sie zeigt Grenzen und Lage des Grundstücks. Zuständig ist das Katasteramt von Kreis oder Stadt.
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis: In NRW führt die Bauaufsichtsbehörde dieses Verzeichnis. Baulasten stehen nicht im Grundbuch.
- Anliegerbescheinigung: Die Gemeinde bestätigt, ob noch Erschließungsbeiträge offen sind.
Pflichtdokument Energieausweis
Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben. Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Schon in der Anzeige gehören wichtige Kennwerte daraus dazu. Fehlt er, droht ein Bußgeld. Für einige Gebäude, etwa Baudenkmäler, gelten Ausnahmen.
Technische Unterlagen: Hier zeigt sich der Zustand der Immobilie
Käufer und Banken wollen wissen, was sie kaufen. Dafür zählen vor allem die Unterlagen aus der Bauakte. Diese liegt beim Bauamt Ihrer Stadt und kann dort eingesehen werden.
- Baugenehmigung und genehmigte Bauzeichnungen
- Grundrisse, Schnitte und Ansichten im aktuellen Stand
- Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
- Baubeschreibung sowie gegebenenfalls Statik
- Nachweise über Modernisierungen, etwa Rechnungen für Dach, Fenster oder Heizung
Hier liegt eine häufige Schwachstelle. Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder Wintergärten fehlen oft in der Bauakte. Käufer und Notar fragen dann nach der Genehmigung. Als Bauingenieur prüft Dr. Vossieck, ob Pläne und Bestand übereinstimmen. So erkennen wir Lücken, bevor ein Käufer sie findet.
Zusätzliche Unterlagen je nach Objekt und Situation
Eigentumswohnung
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Stand der Erhaltungsrücklage
Vermietete Immobilie
Legen Sie alle Mietverträge, Nachträge und die letzte Nebenkostenabrechnung bereit. Käufer bewerten ein vermietetes Objekt vor allem über die Mieteinnahmen.
Verkauf nach einer Erbschaft
Erben benötigen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Erst damit lässt sich das Grundbuch berichtigen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Erbengemeinschaft: Grundstück verkaufen ohne Streit.
Praxisbeispiel (vereinfacht)
Ein Eigentümer aus Leverkusen möchte sein Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren verkaufen. Ein Käufer ist schnell gefunden. Doch die Bank des Käufers fordert Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung.
Bei der Einsicht in die Bauakte zeigt sich: Der Dachausbau von 1995 ist nicht genehmigt. Die angegebene Wohnfläche von 160 m² lässt sich so nicht belegen.
Wir lassen die Grundrisse aufmessen und klären mit dem Bauamt die nachträgliche Genehmigung. Der Verkauf verzögert sich dadurch um einige Monate. Mit frühzeitiger Prüfung wäre das vermeidbar gewesen.
Hinweis: Das Beispiel dient der Veranschaulichung. Jeder Fall muss einzeln geprüft werden.
Checkliste: So gehen Sie bei den Verkaufsunterlagen vor
- Früh anfangen: Behörden brauchen oft mehrere Wochen für Auskünfte und Akteneinsicht.
- Vorhandenes sichten: Kaufvertrag, alte Pläne und Rechnungen liegen oft schon im eigenen Ordner.
- Lücken feststellen: Vergleichen Sie Pläne und tatsächlichen Bestand.
- Fehlendes beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis beantragen.
- Digital ablegen: Eine geordnete Datensammlung erleichtert Käufern und Banken die Prüfung.
Sie überlegen noch, ob Sie verkaufen oder erst entwickeln? Dann lesen Sie auch Grundstück verkaufen oder entwickeln?
Häufige Fragen zu Unterlagen für den Immobilienverkauf
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Für den Verkauf sollte er aktuell sein, idealerweise nicht älter als drei Monate. Der Notar holt vor der Beurkundung ohnehin einen neuen Auszug ein.
Was tun, wenn die Bauakte unvollständig ist?
Fehlende Pläne lassen sich oft durch ein Aufmaß neu erstellen. Nicht genehmigte Umbauten sollten vor dem Verkauf geklärt werden. Das prüfen wir mit Ihnen.
Brauche ich immer einen Energieausweis?
In den meisten Fällen ja. Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude. Wir sagen Ihnen, was für Ihr Objekt gilt.
Wer trägt die Kosten für die Unterlagen?
In der Regel der Verkäufer. Die Gebühren für Auszüge und Auskünfte sind meist überschaubar. Ein fehlender Nachweis kostet am Ende oft mehr.
Übernehmen Sie die Beschaffung der Unterlagen?
Ja. Wir unterstützen Sie bei der Zusammenstellung und prüfen die technischen Unterlagen. Sprechen Sie uns einfach an.
Fazit: Vollständige Unterlagen sichern Ihren Verkaufspreis
Wer seine Unterlagen für den Immobilienverkauf früh zusammenstellt, verkauft entspannter und oft zu einem besseren Preis. Käufer vertrauen einem gut dokumentierten Objekt. Banken entscheiden schneller.
Dr. Vossieck verbindet 40 Jahre Erfahrung als Bauingenieur mit Marktkenntnis in Köln, Düsseldorf, Leverkusen und dem Bergischen Land. Wir prüfen Ihre Unterlagen und schließen Lücken, bevor sie zum Problem werden.
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