Viele ältere Eigentümer haben ihr Haus bereits an die Kinder übertragen – und sich den Nießbrauch vorbehalten. Andere überlegen, ihr Haus zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben. In beiden Fällen stellt sich die Frage: Wie lässt sich ein Grundstück mit Nießbrauch verkaufen?
Der Nießbrauch beeinflusst Preis, Käuferkreis und Ablauf erheblich. In diesem Beitrag erklären wir, was Eigentümer im Alter wissen sollten. Und wir zeigen, welche Wege in Köln, Bergisch Gladbach und Umgebung sinnvoll sind.
Was bedeutet Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht. Der Berechtigte darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Erträge behalten. Er trägt in der Regel auch die laufenden Kosten.
Das unterscheidet ihn vom Wohnrecht. Wer nur ein Wohnrecht hat, darf die Räume selbst bewohnen, aber meist nicht vermieten.
Zwei typische Situationen beim Verkauf
1Sie haben den Nießbrauch und möchten umziehen
Die Eltern haben das Haus an die Kinder übertragen und sich den Nießbrauch gesichert. Nun ist das Haus zu groß. Ein Verkauf ist nur gemeinsam möglich. Die Kinder als Eigentümer verkaufen, die Eltern bewilligen die Löschung des Nießbrauchs.
Wichtig ist, vorher zu regeln, wie der Erlös verteilt wird. Denn der Nießbrauch hat einen eigenen Wert.
2Sie verkaufen und behalten den Nießbrauch
Hier verkaufen Sie Ihr Haus und bleiben darin wohnen. Der Käufer erwirbt das Eigentum, nutzt es aber erst später. Man spricht vom Verkauf mit Nießbrauchvorbehalt. So wird Kapital frei, ohne dass Sie ausziehen müssen.
Wie der Nießbrauch den Kaufpreis beeinflusst
Ein Käufer zahlt weniger, wenn er die Immobilie nicht sofort nutzen kann. Der Abschlag hängt vor allem ab von:
Praxisbeispiel: Reihenhaus in Köln-Dellbrück
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Eine 78-jährige Eigentümerin möchte im Haus bleiben, braucht aber Kapital für Pflege und Hilfen. Der Verkehrswert liegt bei etwa 450.000 Euro.
Sie verkauft das Haus mit Nießbrauchvorbehalt an einen Kapitalanleger. Der Kaufpreis liegt wegen des Nießbrauchs deutlich unter dem Verkehrswert. Dafür wohnt sie weiter mietfrei und erhält sofort einen hohen Betrag. Ein Notar regelt Kostenverteilung und Absicherung im Grundbuch.
Tipps-Box: Vor dem Verkauf klären
- ✓Grundbuch prüfen: Welche Rechte sind genau eingetragen?
- ✓Verkehrswert und Wert des Nießbrauchs getrennt ermitteln lassen.
- ✓Bei Familienlösungen die Verteilung des Erlöses schriftlich festhalten.
- ✓Steuerliche Folgen mit einem Steuerberater besprechen.
Diese Hinweise ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die Vertragsgestaltung ist ein Notar zuständig. Wenn Sie über einen Umzug nachdenken, lesen Sie auch Haus verkaufen im Alter: Vom großen Haus in die altersgerechte Wohnung.
Häufige Fragen zum Nießbrauch beim Verkauf
Kann ein Grundstück mit Nießbrauch überhaupt verkauft werden?
Ja. Der Nießbrauch bleibt bestehen. Der Käufer erwirbt das Grundstück mit dieser Belastung. Alternativ wird er vor dem Verkauf mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht.
Wer kauft eine Immobilie mit Nießbrauch?
Meist Kapitalanleger mit langfristiger Perspektive. Selbstnutzer interessieren sich in der Regel nur für Objekte ohne Nießbrauch.
Wie wird der Nießbrauch gelöscht?
Der Berechtigte erteilt eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung. Das Grundbuchamt löscht das Recht danach.
Bekommt der Nießbraucher beim Verkauf Geld?
Das hängt von der Vereinbarung ab. Wird der Nießbrauch für den Verkauf aufgegeben, erhält der Berechtigte oft einen Anteil am Erlös.
Fazit: Nießbrauch und Verkauf gut abstimmen
Ein Grundstück mit Nießbrauch verkaufen ist möglich, braucht aber eine klare Bewertung und gute Absprachen. Wir ermitteln die Werte, suchen passende Käufer und begleiten Sie mit Ruhe und Erfahrung.