Das Elternhaus ist geerbt, und die Entscheidung zum Verkauf ist gefallen. Dann kommt die Frage: Was will das Finanzamt davon haben? Viele Erben fürchten, dass vom Verkaufspreis ein großer Teil verloren geht.
Die gute Nachricht: Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, zahlt oft weniger Steuern als befürchtet. Es gibt aber Fallen, die teuer werden können. Hier zeigen wir die wichtigsten Punkte für Erben in Köln, Leverkusen und im Bergischen Land.
Zwei Steuern, zwei Fragen: Erbschaft und Verkauf
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie geht es um zwei verschiedene Steuern. Sie werden oft verwechselt.
- Erbschaftsteuer: Sie fällt auf den Erwerb durch Erbschaft an. Ob Sie später verkaufen, spielt dafür meist keine Rolle.
- Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn: Sie kann anfallen, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen.
Die Grunderwerbsteuer zahlt beim Verkauf in der Regel der Käufer. Auch die Übertragung zwischen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist davon meist befreit.
Spekulationsfrist: Wann der Verkaufsgewinn steuerpflichtig ist
Private Immobilien sind nach zehn Jahren steuerfrei verkäuflich. Für Erben gilt eine wichtige Besonderheit: Sie übernehmen die Frist des Verstorbenen. Entscheidend ist also, wann Ihre Eltern die Immobilie gekauft haben, nicht das Datum des Erbfalls.
- Kauf vor über zehn Jahren: Der Verkauf ist einkommensteuerfrei.
- Kauf vor weniger als zehn Jahren: Der Gewinn kann steuerpflichtig sein. Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Verstorbenen.
- Eigene Wohnnutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt, ist der Verkauf meist steuerfrei. Wie die Nutzung des Verstorbenen zählt, klärt Ihr Steuerberater.
Vorsicht bei Erbengemeinschaften: Kauft ein Erbe den Anteil eines Miterben gegen Geld, beginnt für diesen Anteil eine neue Frist. Mehr zur Einigung unter Miterben lesen Sie im Beitrag Teilungsversteigerung vermeiden.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und der richtige Wert
Nahe Angehörige haben hohe Freibeträge. Ehepartner haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro je Elternteil und Enkel 200.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen haben dagegen nur 20.000 Euro.
Das Finanzamt setzt die Immobilie mit einem Wert nach dem Bewertungsgesetz an. Dieser Wert ist oft zu hoch, etwa bei Sanierungsstau, Feuchteschäden oder Baulasten. Sie können dann einen niedrigeren Wert nachweisen. Dafür gibt es zwei Wege:
- Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses.
- Zeitnaher Verkaufspreis: Ein Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall kann als Nachweis dienen.
Hier zahlt sich technischer Sachverstand aus. Als Bauingenieur erkennt Dr. Vossieck Schäden, die den Wert tatsächlich mindern. Wie Bodenrichtwert und Verkehrswert zusammenhängen, erklärt unser Beitrag Bodenrichtwert und Verkehrswert.
Die teuerste Falle: das Familienheim
Kinder können das Elternhaus erbschaftsteuerfrei erben, bis 200 m² Wohnfläche. Die Bedingung: Sie ziehen zeitnah selbst ein und bewohnen es zehn Jahre lang. Wer vorher verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend. Dann wird die Erbschaftsteuer nachträglich fällig.
Ausnahmen gibt es nur aus zwingenden Gründen, etwa bei Pflegebedürftigkeit. Ein Jobwechsel reicht in der Regel nicht. Prüfen Sie diesen Punkt vor jeder Verkaufsentscheidung.
Tipps-Box: Vor dem Verkauf klären
- Kaufdatum: Wann hat der Verstorbene die Immobilie erworben?
- Kaufvertrag: Anschaffungskosten und Belege für Modernisierungen sichern.
- Nutzung: Wer hat zuletzt in der Immobilie gewohnt?
- Familienheim: Wurde die Steuerbefreiung genutzt? Dann läuft die Zehnjahresfrist.
- Steuerberater: Vor dem Notartermin die konkrete Steuerlast berechnen lassen.
Praxisbeispiel: Doppelhaushälfte in Leverkusen
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Zwei Geschwister erben eine Doppelhaushälfte. Die Eltern haben sie 1998 gekauft. Die Spekulationsfrist ist also längst abgelaufen. Der Verkauf ist einkommensteuerfrei.
Das Finanzamt setzt einen Wert von 520.000 Euro an. Das Haus hat jedoch ein undichtes Dach und eine veraltete Heizung. Ein Gutachten belegt einen Verkehrswert von 430.000 Euro. Bei zwei Kindern mit je 400.000 Euro Freibetrag fällt ohnehin keine Erbschaftsteuer an. Wäre eine Nichte Erbin, würde der niedrigere Wert jedoch mehrere tausend Euro Steuer sparen.
Häufige Fragen zu Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Muss ich die Erbschaftsteuer zahlen, bevor ich verkaufe?
Die Erbschaftsteuer wird nach dem Bescheid des Finanzamts fällig. Reicht das Geld nicht, kann ein Verkauf die Steuer finanzieren. In Ausnahmefällen ist eine Stundung möglich.
Gilt die Spekulationsfrist ab dem Erbfall?
Nein. Erben übernehmen die Frist des Verstorbenen. Maßgeblich ist dessen Kaufdatum.
Kann ich Renovierungskosten von der Steuer absetzen?
Liegt der Verkauf innerhalb der Frist, mindern bestimmte Kosten den Gewinn. Dazu zählen etwa Maklerkosten und nachträgliche Herstellungskosten. Die Details klärt Ihr Steuerberater.
Ersetzt dieser Beitrag eine Steuerberatung?
Nein. Wir sind Immobilienexperten, keine Steuerberater. Wir liefern den Wert und die technische Einschätzung. Die steuerliche Berechnung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.
Erfahrung für Erben
Dr. Vossieck begleitet seit über 40 Jahren Eigentümer und Erben. Wir ermitteln einen belastbaren Wert und stimmen den Verkaufszeitpunkt mit Ihrem Steuerberater ab. Einen Überblick über alle Schritte bietet unser Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen.
Fazit: Erst rechnen, dann verkaufen
Wer eine geerbte Immobilie verkaufen will, sollte Spekulationsfrist, Erbschaftsteuer und Familienheim vorher prüfen. Mit dem richtigen Wert und gutem Timing vermeiden Sie unnötige Steuern. Wir beraten Erben in Köln, Leverkusen, Düsseldorf und im Bergischen Land persönlich. Sprechen Sie uns an.
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