Unten ein Ladenlokal, eine Praxis oder ein Café. Darüber drei, vier oder mehr Wohnungen. Solche Häuser prägen die Innenstädte von Köln, Düsseldorf, Leverkusen oder Solingen. Für Eigentümer sind sie oft ein solides Renditeobjekt über Jahrzehnte.
Wer ein Wohn- und Geschäftshaus verkaufen möchte, hat es aber mit zwei Märkten zugleich zu tun. Wohnungen und Gewerbe werden unterschiedlich bewertet, finanziert und besteuert. Wer das nicht sauber trennt, verschenkt Geld. In diesem Beitrag zeigen wir, worauf es beim Verkauf wirklich ankommt.
Wohn- und Geschäftshaus verkaufen: Zwei Nutzungen, zwei Maßstäbe
Ein Wohn- und Geschäftshaus ist eine gemischt genutzte Immobilie. Steuerlich spricht man davon, wenn weder Wohnen noch Gewerbe mehr als 80 Prozent der Fläche ausmachen (§ 181 BewG). Für den Verkauf zählt aber vor allem, wie Käufer die beiden Teile sehen:
- Wohnungen gelten als stabil. Die Nachfrage ist hoch, der Leerstand gering. Mieterhöhungen sind aber durch Mietspiegel und Kappungsgrenze begrenzt.
- Gewerbeflächen bringen oft höhere Mieten. Dafür ist das Risiko größer: Ein Ladenmieter kann ausziehen, und die Nachvermietung dauert.
- Die Mischung ist für viele Anleger gerade der Reiz. Die Wohnungen sichern die Grundrendite, das Gewerbe hebt sie an.
Käufer fragen deshalb immer: Wie hoch ist der Anteil der Gewerbemiete an den Gesamteinnahmen? Und wie sicher ist sie?
Den Wert richtig ermitteln
Bewertet wird ein Wohn- und Geschäftshaus in der Regel im Ertragswertverfahren. Entscheidend ist dabei nicht nur die Jahresmiete. Wichtig ist, dass Sie beide Nutzungen getrennt betrachten:
- Marktübliche Miete je Einheit: Liegt die Ladenmiete über oder unter dem, was an diesem Standort heute erzielbar ist?
- Restlaufzeit der Gewerbemietverträge: Ein Vertrag mit fünf Jahren Laufzeit wiegt anders als einer, der in sechs Monaten endet.
- Bonität des Gewerbemieters: Eine Filiale einer Kette oder eine Arztpraxis gilt als sicherer als ein junges Einzelunternehmen.
- Liegenschaftszins: Für Gewerbe setzen Gutachter meist einen höheren Zins an. Das senkt den Wert dieses Anteils.
- Bodenwert: In guten Innenstadtlagen ist er erheblich. Ein Blick auf den Bodenrichtwert lohnt sich.
Ein pauschaler Faktor auf die Gesamtmiete führt deshalb oft in die Irre. Ein gut vermieteter Laden in einer starken Einkaufsstraße kann den Wert steigern. Ein Laden in einer schwächelnden Nebenlage kann ihn dagegen deutlich drücken.
Mietverträge, Steuern und Genehmigungen prüfen
Gewerbemietverträge
Käufer und Banken lesen die Gewerbemietverträge sehr genau. Achten Sie auf Laufzeit, Optionen, Indexklauseln und Nebenkostenregelungen. Auch Formfehler können ein Risiko sein. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Gewerbeobjekt mit Mietverträgen verkaufen.
Umsatzsteuer: die unterschätzte Falle
Viele Eigentümer haben bei der Gewerbeeinheit zur Umsatzsteuer optiert und Vorsteuer aus Baukosten gezogen. Beim Verkauf kann dann eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG drohen. Oft lässt sich das vermeiden, etwa durch eine Geschäftsveräußerung im Ganzen. Das muss aber vor dem Notartermin mit dem Steuerberater geklärt und im Kaufvertrag geregelt werden.
Baugenehmigung und Nutzung
Aus dem Schuhgeschäft wurde ein Imbiss, aus dem Büro eine Wohnung? Jede Nutzungsänderung braucht in der Regel eine Genehmigung. Das betrifft auch Brandschutz, Stellplätze und Lüftung. Fehlt die Genehmigung, kann das den Verkauf verzögern oder den Preis mindern.
Tipps-Box: Unterlagen für den Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses
- Mieterliste mit Flächen, Mieten, Laufzeiten und Kautionen für jede Einheit.
- Alle Mietverträge inklusive Nachträgen, Wohnungen und Gewerbe getrennt.
- Baugenehmigungen für jede aktuelle Nutzung, besonders im Erdgeschoss.
- Energieausweis – bei gemischter Nutzung unter Umständen getrennt für Wohn- und Gewerbeteil.
- Umsatzsteuerliche Unterlagen zu Option und Vorsteuerabzug.
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und eine Übersicht der Instandhaltung.
Eine allgemeine Übersicht finden Sie in unserer Checkliste zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Die passenden Käufer ansprechen
Für Wohn- und Geschäftshäuser gibt es mehrere Käufergruppen. Jede hat eigene Prioritäten:
- Private Kapitalanleger achten auf eine verlässliche Rendite und überschaubaren Aufwand.
- Family Offices und Bestandshalter kaufen langfristig und prüfen die Substanz genau.
- Eigennutzer – etwa ein Arzt, ein Handwerker oder ein Händler – wollen unten arbeiten und oben vermieten oder wohnen.
Das Exposé sollte diese Zielgruppe gezielt ansprechen. Für Anleger stehen Zahlen im Vordergrund. Für Eigennutzer zählen Lage, Grundriss und Zugänglichkeit des Erdgeschosses.
Praxisbeispiel: Der Ladenmieter kündigt
Typischer Fall, vereinfacht dargestellt: Eine Eigentümerin in Leverkusen-Opladen besitzt ein Haus mit vier Wohnungen und einem Laden. Der Ladenmieter hat gekündigt. Erste Interessenten ziehen die Ladenmiete komplett vom Wert ab.
Die Analyse zeigt: Die Wohnungen sind unter Marktmiete vermietet, das Potenzial ist dokumentierbar. Für den Laden liegt eine Nachfrage von Dienstleistern vor. Zudem wird geprüft, ob eine Umnutzung in eine Praxis genehmigungsfähig ist. Mit diesen Fakten im Exposé verhandelt die Eigentümerin aus einer deutlich stärkeren Position.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Wohn- und Geschäftshauses
Ist ein Wohn- und Geschäftshaus schwerer zu verkaufen als ein Mehrfamilienhaus?
Nicht unbedingt. Der Käuferkreis ist etwas kleiner und die Prüfung aufwendiger. Mit sauberen Unterlagen und einer gut vermieteten Gewerbeeinheit ist die Nachfrage aber stabil.
Muss ich bestehende Mietverträge vor dem Verkauf ändern?
Nein. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in alle Mietverträge ein. Sinnvoll kann aber eine Verlängerung eines auslaufenden Gewerbemietvertrags sein.
Fällt beim Verkauf Umsatzsteuer an?
Grundstücksverkäufe sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Wurde für Gewerbeeinheiten zur Umsatzsteuer optiert, kann aber eine Vorsteuerberichtigung drohen. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.
Sollte ich das Haus vorher in Eigentumswohnungen aufteilen?
Das kann den Erlös erhöhen, ist aber aufwendig. Nötig sind eine Teilungserklärung und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ob sich das lohnt, hängt vom Objekt und der Lage ab.
Wie lange dauert der Verkauf?
Mit vollständigen Unterlagen rechnen wir meist mit drei bis sechs Monaten bis zum Notartermin. Offene Genehmigungs- oder Steuerfragen können den Verkauf verlängern.
40 Jahre Erfahrung mit Wohn- und Geschäftshäusern
Dr. Vossieck begleitet seit über 40 Jahren Eigentümer in Köln, Düsseldorf und im Bergischen Land. Als Bauingenieur prüft er auch Substanz, Nutzung und Genehmigungslage. So bewerten wir beide Teile Ihres Hauses realistisch. Und wir finden den Käufer, der diesen Wert auch bezahlt.
Fazit: Beide Nutzungen einzeln betrachten
Ein Wohn- und Geschäftshaus verbindet zwei Märkte. Bewerten Sie Wohnungen und Gewerbe getrennt, klären Sie Steuer- und Genehmigungsfragen früh und sprechen Sie die richtigen Käufer an. So erzielen Sie einen fairen Preis ohne böse Überraschungen. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern persönlich und vertraulich.
Telefon: 0160 90381901
E-Mail: info@vossieck.com